Ριζικές αλλαγές στον τρόπο δήλωσης των συμβάσεων μίσθωσης ακινήτων στην Εφορία, έκτακτη διαδικασία ηλεκτρονικής υποβολής δηλώσεων απώλειας μισθωμάτων για όσους ιδιοκτήτες υπέστησαν «κούρεμα» 40% στα εισπραττόμενα ενοίκια και ευνοϊκή ρύθμιση για την τακτοποίηση των περιπτώσεων των πολιτών που έχουν δηλωμένα στους Δήμους λιγότερα τετραγωνικά μέτρα από όσα στην Εφορία, για ένα ή περισσότερα ακίνητά τους, έχει θέσει σε ισχύ ταυτόχρονα η κυβέρνηση.
Παρουσιάζουμε έναν οδηγό επιβίωσης για τους ιδιοκτήτες ακινήτων, στον οποίο αναλύει τα 27 σημαντικότερα σημεία των νέων αυτών ρυθμίσεων, τα οποία πρέπει να προσέξουν ιδιαίτερα οι συγκεκριμένοι φορολογούμενοι για να κατοχυρώσουν τα δικαιώματά τους.
Σύμφωνα με τα όσα προβλέπονται σε πρόσφατη απόφαση του Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε. Γ. Πιτσιλή και σε διατάξεις που έχουν ψηφιστεί από την κυβέρνηση, οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα πρέπει να εστιάσουν την προσοχή τους στα ακόλουθα σημεία:
Αλλαγές στον τρόπο δήλωσης των συμβάσεων μίσθωσης ακινήτων
1) Όσοι ιδιοκτήτες έχουν συνάψει συμβάσεις μισθώσεων ακινήτων πριν το 2014 και, εφαρμόζοντας τα όσα προέβλεπε τότε η φορολογική νομοθεσία, υπέβαλαν τα - χειρόγραφα συμπληρωμένα και υπογεγραμμένα από τους ίδιους και τους ενοικιαστές τους - έγγραφα των συμβάσεων αυτών στις αρμόδιες Δ.Ο.Υ. για επικύρωση, εφόσον από τότε μέχρι σήμερα οι συμβάσεις αυτές εξακολουθούν να ισχύουν όπως είχαν αρχικά συμφωνηθεί, οφείλουν να υποβάλουν ηλεκτρονικά στο σύστημα ΤΑΧΙSnet, μέχρι τις 30 Σεπτεμβρίου 2020, δηλώσεις πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης που θα περιλαμβάνουν όλα τα βασικά στοιχεία των παλαιών αυτών συμβάσεων, δηλαδή τα ονόματα και τους ΑΦΜ των αντισυμβαλλόμενων (εκμισθωτή και μισθωτή), το συμφωνηθέν μηνιαίο μίσθωμα, την ημερομηνία έναρξης ισχύος της σύμβασης και την ημερομηνία λήξεως, αν υπάρχει.
Αν οι συμβάσεις μισθώσεων είναι αορίστου χρόνου δεν υποχρεούνται να δηλώσουν καμία ημερομηνία λήξεως κατά την ηλεκτρονική συμπλήρωση των δηλώσεων πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης. Για τις δηλώσεις αυτές δεν θα επιβαρυνθούν με πρόστιμα.
2) Δεδομένου ότι όταν υπεγράφησαν πολλές από τις παλαιές αυτές συμβάσεις δεν ίσχυε η υποχρέωση των ιδιοκτητών να έχουν εκδώσει και πιστοποιητικά ενεργειακής απόδοσης (ΠΕΑ) για τα εκμισθούμενα ακίνητά τους, προκειμένου να διεκπεραιωθεί η ηλεκτρονική συμπλήρωση και υποβολή των δηλώσεων πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης για τις παλαιές αυτές συμβάσεις, δεν απαιτείται από τους ιδιοκτήτες να εκδώσουν εκ των υστέρων τέτοια πιστοποιητικά.
Συνεπώς, οι ιδιοκτήτες των περιπτώσεων αυτών δεν είναι υποχρεωμένοι να συμπεριλάβουν και αριθμό πρωτοκόλλου πιστοποιητικών ενεργειακής απόδοσης κατά τη συμπλήρωση των στοιχείων των δηλώσεων πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης.
3) Για πρώτη φορά, εξάλλου, με το νέο καθεστώς ηλεκτρονικής υποβολής δηλώσεων πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης το οποίο προβλέπει η πρόσφατα εκδοθείσα απόφαση του Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε. είναι δυνατό να δηλώνονται στο TAXISnet συμβάσεις μισθώσεων ακινήτων αορίστου χρόνου.
Η ηλεκτρονική εφαρμογή δεν υποχρεώνει τον ιδιοκτήτη που υποβάλει τη δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης να αναγράψει ημερομηνία λήξεως της σύμβασης αν αυτή δεν υπάρχει, αλλά του δίνει τη δυνατότητα να καταχωρήσει την σύμβαση ως "αορίστου χρόνου"!
4) Επιπλέον, με το νέο καθεστώς που καθιερώνεται, για όσες συμβάσεις μίσθωσης ακινήτων έχουν λήξει μέχρι και την 12η Ιουνίου 2020, προβλέπεται υποχρέωση των ιδιοκτητών να υποβάλουν, μέχρι τις 30-9-2020, δηλώσεις πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης, στις οποίες θα αναφέρουν ότι οι συμβάσεις τους έληξαν.
Και αυτές οι δηλώσεις επιτρέπεται να υποβληθούν χωρίς πρόστιμα. Εάν δεν υποβληθούν οι δηλώσεις αυτές, τότε οι συμβάσεις μίσθωσης θα θεωρείται ότι εξακολουθούν να ισχύουν.
5) Στο εξής, σε κάθε περίπτωση έναρξης ή λύσης μιας σύμβασης για τη μίσθωση ακινήτου, ο ιδιοκτήτης (εκμισθωτής) υποχρεούται να δηλώσει το γεγονός αυτό, υποβάλλοντας ηλεκτρονικά στο σύστημα ΤΑΧΙSnet δήλωση έναρξης ή λήξης μισθωτηρίου μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα. Αν δεν δηλωθεί η λήξη της μίσθωσης, τότε η συμφωνία μίσθωσης (το μισθωτήριο) θεωρείται ότι είναι σε ισχύ.
Κατοχύρωση έκπτωσης φόρου ίσης με το 30% των απωλεσθέντων ενοικίων
6) Οι ιδιοκτήτες εκμισθούμενων ακινήτων, των οποίων το μίσθωμα έχει μειωθεί κατά 40%, με βάση τις ισχύουσες διατάξεις που αφορούν μέτρα για την αντιμετώπιση των συνεχιζόμενων συνεπειών της πανδημίας του κορωνοϊού COVID-19, για να κατοχυρώσουν την έκπτωση φόρου που ισοδυναμεί με το 30% της απώλειας εισοδήματος που υπέστησαν εξαιτίας του «κουρέματος» των μισθωμάτων, πρέπει να υποβάλουν δήλωση περί μεταβολής (μείωσης) του μισθώματος για τους μήνες Μάρτιο, Απρίλιο, Μάιο και Ιούνιο, κατά περίπτωση, η οποία ονομάζεται «Δήλωση Covid». Τη δήλωση αυτή πρέπει να την υποβάλουν μέχρι την 1η Ιουλίου 2020, στην ηλεκτρονική εφαρμογή υποβολής δηλώσεων πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης, την οποία έχει θέσει σε λειτουργία η Α.Α.Δ.Ε. στο σύστημα ΤAXISnet, στην ηλεκτρονική διεύθυνση https://www.aade.gr/polites/akinita/misthotiria-akiniton.
7) Για τυχόν μεταγενέστερη μείωση του μισθώματος λόγω μέτρων που λαμβάνονται συνεπεία της πανδημίας του κορωνοϊού COVID-19, οι ιδιοκτήτες εκμισθούμενων ακινήτων πρέπει να υποβάλουν «Δήλωση Covid», αρχική ή τροποποιητική, μέχρι την εικοστή ημέρα του μήνα που αφορά η μείωση. Μέχρι την καταληκτική ημερομηνία υποβολής της «Δήλωσης Covid», ο εκμισθωτής δύναται να προβαίνει σε τροποποίηση της δήλωσης.
8) Στη «Δήλωση Covid» τα στοιχεία εκμισθωτή, συνεκμισθωτή, μισθωτή καθώς και τα στοιχεία ακινήτου, θα ανακτώνται από την τελευταία «Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας». Περαιτέρω, ο εκμισθωτής πρέπει να συμπληρώνει, κατά περίπτωση, τα κάτωθι στοιχεία:
α) Χρήση μίσθιου:
- Κατοικία φοιτητή εξαρτώμενου μέλους
- Κύρια κατοικία στην οποία μισθωτής είναι εργαζόμενος και έχει ανασταλεί η σύμβαση εργασίας του
- Κύρια κατοικία στην οποία ο/η σύζυγος/Μέρος Συμφώνου Συμβίωσης (Μ.Σ.Σ.) του μισθωτή είναι εργαζόμενος και έχει ανασταλεί η σύμβαση εργασίας του
- Επαγγελματική στέγη
- Κύρια κατοικία ναυτικού
β) Το μηνιαίο μίσθωμα πριν τη μείωση.
γ) Το ποσό του μισθώματος μετά τη μείωση.
δ) Το μήνα που αφορά η μείωση.
9) Μετά την οριστικοποίηση υποβολής της δήλωσης, εκτυπώνεται «ΑΠΟΔΕΙΞΗ ΥΠΟΒΟΛΗΣ ΔΗΛΩΣΗΣ COVID», η οποία περιλαμβάνει το σύνολο των πληροφοριών, που καταχώρησε ο χρήστης εκμισθωτής. Η απόδειξη αυτή αποτελεί αποδεικτικό υποβολής των πληροφοριακών στοιχείων της «Δήλωσης Covid».
10) Σε περίπτωση που δεν έχει υποβληθεί ηλεκτρονικά αρχική ή τροποποιητική «Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας», πρέπει να προηγηθεί της «Δήλωσης Covid» η υποβολή της «Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας», χωρίς την επιβολή κυρώσεων, μέχρι την 1η Ιουλίου 2020, στην οποία δηλώνονται τα στοιχεία της συμφωνίας μίσθωσης, όπως αυτά ίσχυαν πριν τη μείωση του μισθώματος.
11) Οι μισθωτές (ενοικιαστές) πρέπει να αποδεχθούν τις υποβληθείσες σύμφωνα με τα ανωτέρω «Δηλώσεις Covid» για τους μήνες Μάρτιο έως και Ιούνιο, κατά περίπτωση, μέχρι τις 6 Ιουλίου 2020. Για τον σκοπό αυτό πρέπει κι αυτοί να εισέλθουν στο σύστημα ΤΑΧΙSnet, στην ηλεκτρονική εφαρμογή υποβολής δηλώσεων πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης, στην ηλεκτρονική διεύθυνση https://www.aade.gr/polites/akinita/misthotiria-akiniton.
12) Για τυχόν μεταγενέστερη μείωση του μισθώματος, η αποδοχή της δήλωσης από τους μισθωτές (ενοικιαστές) υποβάλλεται εντός τριών (3) εργάσιμων ημερών από την καταληκτική ημερομηνία υποβολής της δήλωσης από τον εκμισθωτή.
13) Η υποβολή της δήλωσης από τον ιδιοκτήτη (εκμισθωτή) και η αποδοχή αυτής από τον ενοικιαστή (μισθωτή) δεν θίγουν τυχόν αμφισβητούμενα δικαιώματα μεταξύ των δύο μερών.
14) Εάν δεν υποβληθεί δήλωση αποδοχής από τον ενοικιαστή, τότε μετά την παρέλευση της προθεσμίας των τριών ημερών, θεωρείται ότι η δήλωση Covid του ιδιοκτήτη έχει γίνει αποδεκτή από τον μισθωτή. Δηλώσεις μη αποδοχής που υποβάλλονται μετά την προθεσμία των τριών ημερών δεν εμποδίζουν τη χορήγηση των ευεργετημάτων και δύναται γι' αυτές να διενεργηθεί διασταύρωση και να οδηγηθούν σε έλεγχο σε μεταγενέστερο χρόνο.
15) Υποχρέωση υποβολής και αποδοχής της «Δήλωσης Covid» υπάρχει και στις περιπτώσεις που έχει ήδη υποβληθεί τροποποιητική «Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας» για τη μείωση του μισθώματος.
16) Σε όσες περιπτώσεις είναι αδύνατη η ηλεκτρονική υποβολή της δήλωσης περί μεταβολής του μισθώματος, η υποβολή της «Δήλωσης Covid» γίνεται χειρόγραφα στη Δ.Ο.Υ. φορολογίας του εκμισθωτή με συμπλήρωση ειδικού εντύπου δήλωσης. Η ως άνω χειρόγραφη δήλωση υποβάλλεται υπογεγραμμένη και από τον μισθωτή με θεωρημένο το γνήσιο της υπογραφής αυτού.
17) Η «Δήλωση Covid» στις περιπτώσεις συνιδιοκτησίας, υποβάλλεται από τον ιδιοκτήτη που έχει υποβάλλει τη «Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας». Μετά την οριστικοποίηση της υποβολής, το αποδεικτικό υποβολής επέχει θέση δήλωσης και για τους λοιπούς συνιδιοκτήτες.
Δηλώσεις πραγματικών επιφανειών ακινήτων στους Δήμους
18) Σύμφωνα με τα όσα προβλέπει η ευνοϊκή νομοθετική ρύθμιση της παραγράφου 2 του άρθρου 51 του ν. 4647/2019, κάθε ιδιοκτήτης που έχει δηλωμένα στους Δήμους λιγότερα τετραγωνικά μέτρα από όσα έχει δηλωμένα στην Εφορία, για ένα ή περισσότερα ακίνητά του, μπορεί να υποβάλλει - σε ηλεκτρονική πλατφόρμα που λειτουργεί στην ιστοσελίδα της Κεντρικής Ένωσης Δήμων Ελλάδος (Κ.Ε.Δ.Ε.) (στην ηλεκτρονική διεύθυνση https://tetragonika.govapp.gr/) - διορθωτικές δηλώσεις σε κάθε Δήμο στον οποίο έχει τέτοια ακίνητα, για να «αποκαλύψει» τα αδήλωτα ("ξεχασμένα") τετραγωνικά μέτρα των επιφανειών τους.
Η οικειοθελής αποκάλυψη των πραγματικών επιφανειών όλων των ακινήτων μπορεί να γίνει χωρίς επιβάρυνση του ιδιοκτήτη με πρόστιμα και αναδρομικές χρεώσεις δημοτικών φόρων και δημοτικών τελών για την πενταετία 2015-2019.
19) Επιπλέον, όποιος ιδιοκτήτης δεν έχει καν δηλώσει ένα ή περισσότερα ακίνητά του στον οικείο Δήμο, ακόμη και αυθαίρετα –τακτοποιημένα ή μη - κτίσματα μπορεί κι αυτός να υποβάλει στην ηλεκτρονική πλατφόρμα της Κ.Ε.Δ.Ε. μέχρι τις 31-8-2020 δήλωση μέσω της οποίας θα αποκαλύψει τις επιφάνειες των αδήλωτων ακινήτων του. Και σ' αυτή την περίπτωση προβλέπεται απαλλαγή του δηλούντος ιδιοκτήτου από πρόστιμα και αναδρομικές χρεώσεις δημοτικών φόρων και δημοτικών τελών για την πενταετία 2015-2019.
20) Στην ηλεκτρονική πλατφόρμα της Κ.Ε.Δ.Ε. πρέπει να δηλώνονται επιπλέον διαφορές τετραγωνικών μέτρων ώστε οι δηλωθείσες επιφάνειες των ακινήτων στους Δήμους να είναι σε απόλυτη συμφωνία με τις επιφάνειες που έχουν δηλωθεί στο Ε9 της Εφορίας. Ειδικότερα, πρέπει να δηλώνονται:
* διαφορές επιφανειών που δεν εμφανίζονταν δηλωμένες στους Δήμους λόγω υποβολής λανθασμένων ή ανακριβών δηλώσεων,
* επιπλέον επιφάνειες που προκύπτουν από τακτοποιήσεις αυθαιρέτων
* επιφάνειες ολόκληρων μη δηλωθέντων ποτέ στο παρελθόν ακινήτων.
21) Στην πλατφόρμα της Κ.Ε.Δ.Ε. πρέπει να δηλώνονται επιφάνειες πάσης φύσεως κτισμάτων, είτε νομίμων είτε αυθαιρέτων ακόμη και μη τακτοποιημένων ή νομιμοποιημένων, εντός ή εκτός σχεδίου. Τα ακίνητα πρέπει να δηλώνονται, δηλαδή, στην πραγματική τους κατάσταση.
22) Όσοι ιδιοκτήτες κατέχουν βοηθητικούς χώρους σε πολυκατοικίες, όπως υπόγεια γκαράζ ή αποθήκες που ρευματοδοτούνται από κοινόχρηστα ρολόγια, έχουν πλέον τη δυνατότητα να δηλώσουν και τους χώρους αυτούς στην ηλεκτρονική πλατφόρμα της Κ.Ε.Δ.Ε. ως ηλεκτροδοτούμενους.
Όμως όσον αφορά το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας θα πρέπει να προσέξουν ιδιαίτερα το εξής: Πολλοί Δήμοι χρεώνουν Τ.Α.Π. στους ιδιοκτήτες και για τους χώρους αυτούς, σαν αυτοί να μην προσμετρώνται στους κοινόχρηστους και να ρευματοδοτούνται από τα ρολόγια των ιδιοκτητών και όχι από τα κοινόχρηστα ρολόγια, για να μην χάνουν έσοδα (οι κοινόχρηστοι χώροι χρεώνονται μόνο με δημοτικά τέλη και όχι με Τ.Α.Π.).
Προκειμένου να μην υπάρχουν προβλήματα σε περίπτωση μελλοντικής μεταβίβασης τέτοιων ακινήτων και οι χρεώσεις να έχουν ήδη γίνει μέχρι τότε ορθά ώστε να μην προκύψει εκ των υστέρων οφειλή ΤΑΠ προς το Δήμο προτείνεται οι χώροι αυτοί να δηλώνονται ως ηλεκτροδοτούμενοι από τους αριθμούς παροχής κύριας χρήσης και όχι από τους αριθμούς παροχής των κοινόχρηστων ρολογιών καταμέτρησης του ρεύματος. Αν όμως οι χώροι αυτοί προσμετρώνται σαφώς στους κοινόχρηστους για τους οποίους οφείλονται μόνο δημοτικά τέλη και όχι ΤΑΠ, τότε πρέπει να δηλώνονται ως ρευματοδοτούμενοι από το κοινόχρηστο ρολόι.
23) Όσοι ιδιοκτήτες έχουν αλλάξει χρήση στα ακίνητά τους, π.χ. από επαγγελματική στέγη σε κατοικία ή το αντίθετο δεν μπορούν να δηλώσουν τη μεταβολή αυτή στην πλατφόρμα της ΚΕΔΕ. Για να το πράξουν θα πρέπει να προσέλθουν αυτοπροσώπως στους Δήμους. Ειδικά οι ιδιοκτήτες των οποίων τα ακίνητα έχουν αλλάξει χρήση, από επαγγελματική στέγη σε κατοικία, θα πρέπει οπωσδήποτε να δηλώσουν αυτή την αλλαγή στους Δήμους προσερχόμενοι στις αρμόδιες υπηρεσίες με όλα τα απαιτούμενα δικαιολογητικά έγγραφα, καθώς τα δημοτικά τέλη με τα οποία χρεώνονται οι επαγγελματικοί χώροι είναι στις περισσότερες των περιπτώσεων τετραπλάσια ή και πενταπλάσια των δημοτικών τελών που ισχύουν για τις κατοικίες.
24) Κάθε αλλαγή δικαιώματος επί του ακινήτου, π.χ. από πλήρη κυριότητα σε επικαρπία, δεν μπορεί να δηλωθεί στην ηλεκτρονική πλατφόρμα της ΚΕΔΕ.
25) Τα πρόστιμα λόγω μη δήλωσης στους Δήμους επιφανειών ηλεκτροδοτούμενων ακινήτων είναι υπέρογκα. Όσον αφορά στο Τ.Α.Π., η μη δήλωση επιφάνειας για μια πενταετία συνεπάγεται την επιβολή προστίμου το οποίο μπορεί να φθάσει και το 200% του αναλογούντος Τ.Α.Π., ενώ όσον αφορά τα δημοτικά τέλη, το πρόστιμο μπορεί να φθάσει στο 100% του αναλογούντος ποσού.
Συνεπώς, οι ιδιοκτήτες που θα υποβάλουν στους Δήμους τους δηλώσεις οικειοθελούς αποκάλυψης των πραγματικών επιφανειών των ακινήτων τους θα γλιτώσουν από την πληρωμή όλων αυτών των υπέρογκων προστίμων καθώς θα αρκεί να πληρώσουν μόνο τα επιπλέον ποσά δημοτικών τελών και Τ.Α.Π που αναλογούν στα επιπλέον τ.μ. και μόνο για τις περιόδους από την 1η-1-2020 και μετά (όχι αναδρομικά για την πενταετία 2015-2019 ή για την δεκαετία 2010-2019).
26) Για τα κτίσματα των οποίων διεκόπη η ηλεκτροδότηση οποτεδήποτε στο παρελθόν, η υπαγωγή τους στη ρύθμιση για την οικειοθελή «αποκάλυψη» των πραγματικών επιφανειών, μέσω της δήλωσής τους στην ηλεκτρονική πλατφόρμα της Κ.Ε.Δ.Ε. θα έχει ως συνέπεια την απαλλαγή των ιδιοκτητών τους από δημοτικούς φόρους και δημοτικά τέλη για τα επιπλέον τετραγωνικά μέτρα που θα δηλώσουν τόσο για την περίοδο μέχρι την 31η-12-2019 όσο και μετά την ημερομηνία αυτή και μέχρι την επανηλεκτροδότησή τους.
Η μόνη επιβάρυνση από την οποία δεν θα μπορούν να απαλλαγούν είναι το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (Τ.Α.Π.), το οποίο θα κληθούν να καταβάλουν αναδρομικά για όλο το διάστημα διακοπής της ηλεκτροδότησης.
27) Για τους ιδιοκτήτες ουδέποτε ηλεκτροδοτηθέντων κτισμάτων οι οποίοι θα τα δηλώσουν για πρώτη φορά στους Δήμους, μέσω της πλατφόρμας της Κ.Ε.Δ.Ε., ισχύει πλήρης απαλλαγή από όλους τους δημοτικούς φόρους και τα δημοτικά τέλη μέχρι την 31η-12-2019, ενώ από την 1η-1-2020 θα πρέπει να πληρώνουν μόνο Τ.Α.Π..