Σαντορίνη, Μύκονος και Κέρκυρα είναι τα τρία νησιά, από τους βασικούς ελληνικούς τουριστικούς προορισμούς, όπου σημειώνονται οι υψηλότερες τιμές πώλησης σε ξενοδοχεία 4* και 3*, έχοντας μάλιστα σημειώσει άνοδο στις τιμές πώλησης ανά δωμάτιο σε σύγκριση με την περυσινή χρονιά.
Πάντως, παρά το γεγονός της μεγάλης ανόδου του ελληνικού τουρισμού αλλά και του υψηλού αριθμού των ξενοδοχειακών μονάδων που προσφέρονται προς πώληση (ιδιαίτερα σε Κυκλάδες και Κρήτη), οι αγοραπωλησίες που έχουν πραγματοποιηθεί τα τελευταία χρόνια στον κλάδο των νησιωτικών ξενοδοχειακών μονάδων 4 και 3 αστέρων, είναι σχετικά λίγες και χαμηλού τιμήματος- κατά μέσο όρο από 1 εκατ. ευρώ έως 10 εκατ. ευρώ, καθώς οι υποψήφιοι αγοραστές είναι επιφυλακτικοί ως προς τις αποδόσεις που μπορεί να καταγράψουν λόγω υπερ-φορολόγησης.
Τα στοιχεία προέρχονται από το τελευταίο Παρατηρητήριο Αξιών για ξενοδοχεία σε τουριστικά νησιά της γνωστής εταιρείας συμβούλων κι εκτιμήσεων ακινήτων GEOAXIS προκειμένου να υπάρξει ένα γενικότερο συμπέρασμα του εύρους όπου κινούνται οι τρέχουσες αξίες μονάδας (ευρώ/ δωμάτιο) για την πλειονότητα της ελληνικής ξενοδοχειακής υποδομής (ξενοδοχεία 4* και 3*) σε έξι ιδιαίτερα γνωστούς νησιωτικούς τουριστικούς προορισμούς όπως η Μύκονος, η Σαντορίνη, τα Χανιά, η Πάρος, η Κέρκυρα και η Ρόδος.
Η έρευνα αγοράς πραγματοποιήθηκε με πρωτογενή συλλογή στοιχείων μέσω αγγελιών που δημοσιεύθηκαν σε εφημερίδες, περιοδικά και στο διαδίκτυο στο διάστημα του A’ Εξαμήνου 2018, ενώ με στόχο να προσεγγιστεί όσο το δυνατόν πιο αξιόπιστα και με μεγαλύτερη ασφάλεια το πιθανό επίπεδο δικαιοπραξίας (πώλησης) σε σχέση με την αρχική ζήτηση που καταγράφηκε, εφαρμόστηκε μειωτικός συντελεστής διαπραγμάτευσης 15% σε όλες τις ζητούμενες τιμές.
«Σε ένα περιβάλλον όπου η μικτή κερδοφορία προ φόρων και αποσβέσεων (EBITDA) για ένα τυπικό εποχιακό 4* ξενοδοχείο βρίσκεται περίπου στο 20% του τζίρου, η φορολογία εισοδήματος 29% κρίνεται ως απαράδεκτα υψηλή για την επιβίωση μονάδων που θα πρέπει να εξυπηρετήσουν ταυτόχρονα και το κόστος του δανεισμού τους, το φόρο μερίσματος, τον πιθανό φόρο/τέλος διανυκτέρευσης αλλά και την δημιουργία αποθεματικού για συντηρήσεις», αναφέρεται στη μελέτη.
«Επιπρόσθετα, σημαντική τροχοπέδη για την επενδυτική αγορά αποτελεί ο πολυκερματισμός του προϊόντος, η πολυοικογενειακή βάση στην ιδιοκτησία, η μονομερής εξάρτηση των ελληνικών τουριστικών επιχειρήσεων από τους μεγάλους διεθνείς τουριστικούς οργανισμούς και ο τεράστιος όγκος αυθαιρεσιών που καταγράφουν σχεδόν όλα τα ξενοδοχεία στην Ελλάδα. Τον γενικότερο σκεπτικισμό των επενδυτών επιτείνει το οικονομικό κλίμα σε Ελλάδα και Ευρώπη, η ακύρωση ή αδράνεια στην επανεκκίνηση σημαντικών έργων υποδομών (π.χ. Υδατοδρόμια) και έργων real estate (π.χ. Ελληνικό), η ουσιαστική αδυναμία χρηματοδότησης μικρότερων έργων και το ασταθές φοροδοτικό σύστημα. Η συγκυριακή μεγάλη απορρόφηση τουριστών από όλες τις γειτονικές χώρες της Ανατολικής Μεσογείου που είχε δημιουργήσει ένα θετικό momentum στο επενδυτικό προϊόν που λέγεται ξενοδοχείο στην Ελλάδα τα έτη 2016-2018, αρχίζει να μετριάζεται καθώς η Τουρκία (κυρίως λόγω πτώσης της Λίρας) και οι Αίγυπτος/Μαρόκο/ Τυνησία (λόγω ομαλοποίησης της κατάστασης) φαίνεται να ξαναμπήκαν δυναμικά στο παιγνίδι το 2018. Διευκόλυνση της ιδιωτικής πρωτοβουλίας, περιορισμός του αθέμιτου ανταγωνισμού από τις ηλεκτρονικές πλατφόρμες, μείωση φορολογίας και γενικότερη αναβάθμιση των υποδομών είναι βέβαιο ότι θα οδηγήσει σε σημαντικό αριθμό δικαιοπραξιών το επόμενο διάστημα», αναφέρεται χαρακτηριστικά.
Οι τιμές
Όσον αφορά στις ξενοδοχειακές μονάδες δυναμικότητας 4*, η Σαντορίνη καταγράφει την υψηλότερη αξία μονάδας με 302.494 ευρώ/ δωμάτιο έναντι 296.590 ευρώ/ δωμάτιο που κατέγραφε το 2017. Ακολουθεί η Μύκονος με 273.073 ευρώ/ δωμάτιο έναντι 270.289 ευρώ/ δωμάτιο του 2017, η Κέρκυρα με 202.316 ευρώ/ δωμάτιο έναντι 202.189 ευρώ/δωμάτιο του 2017, η Πάρος με 161.802 ευρώ/δωμάτιο έναντι 160.396 ευρώ/ δωμάτιο του 2017, τα Χανιά με 135.364 ευρώ/ δωμάτιο έναντι 133.653 ευρώ/δωμάτιο του 2017 και τέλος η Ρόδος με 129.020 ευρώ/ δωμάτιο έναντι 127.144 ευρώ/δωμάτιο του 2017.
Σημειώνεται εδώ ότι τα ακίνητα που εξετάστηκαν αποτελούν τυπικές κατασκευές που δεν ωφελούνται από ιδιαίτερα και εξεζητημένα χαρακτηριστικά κατασκευής και τοποθεσίας. Ως εκ τούτου, η έρευνα δεν αναφέρεται σε ξενοδοχεία μοναδικής αρχιτεκτονικής, ιδιαίτερης θέσης ή ιστορίας, τα οποία ως επί τω πλείστων ανήκουν και σε ανώτερη βαθμίδα (5*). Οι ζητούμενες τιμές αφορούν σε μικρές και πολύ μικρές μονάδες, περισσότερο οικογενειακές και όχι επώνυμες, με μέσο όρο δωματίων συνήθως αρκετά κάτω των 150. Είναι κατανοητό ότι μεγάλες ξενοδοχειακές μονάδες, με αριθμό δωματίων άνω των 400, καταγράφουν αρκετά χαμηλότερες αξίες μονάδας (ευρώ /δωμάτιο).
Όσον αφορά στις ξενοδοχειακές μονάδες δυναμικότητας 3* η σειρά είναι ίδια, με τη Σαντορίνη να καταγράφει την υψηλότερη αξία μονάδας με 138.589 ευρώ/ δωμάτιο έναντι 136.441 ευρώ/ δωμάτιο που κατέγραφε το 2017. Ακολουθεί η Μύκονος με 133.239 ευρώ/ δωμάτιο έναντι 132.228 ευρώ/ δωμάτιο του 2017, η Κέρκυρα με 69.326 ευρώ/ δωμάτιο έναντι 68.987 ευρώ/δωμάτιο του 2017, η Πάρος με 68.965 ευρώ/ δωμάτιο έναντι 68.014 ευρώ/δωμάτιο του 2017, τα Χανιά με 68.659 ευρώ/ δωμάτιο έναντι 68.080 ευρώ/ δωμάτιο του 2017, και τέλος η Ρόδος με 65.231 ευρώ/δωμάτιο έναντι 64.845 ευρώ/δωμάτιο του 2017.