Προς… ναυάγιο οδεύει η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, καθώς όχι μόνο δεν επαρκεί ο χρόνος για την αξιόπιστη ολοκλήρωση του έργου, αλλά σε αρκετές περιοχές της Ελλάδας δεν θα υπάρχουν εισηγήσεις από τους εκτιμητές ακινήτων που έχουν αναλάβει τον καθορισμό νέων τιμών ζώνης σε όλη την επικράτεια.
Στοιχεία των εκτιμητών δείχνουν πως μέχρι το απόγευμα της Παρασκευής είχαν υποβάλει αιτήσεις περίπου 100 πιστοποιημένοι εκτιμητές, τη στιγμή που για την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών υπολογίζουν από το υπουργείο Οικονομικών ότι απαιτούνται τουλάχιστον 400-500 για την υλοποίηση του έργου.
Όπως αναφέρει η Καθημερινή, δεν αποκλείεται σε ορισμένες περιοχές να υποβληθούν περισσότερες αιτήσεις, όπως στο Λεκανοπέδιο της Αττικής, εξέλιξη που θα δημιουργήσει πρόσθετα προβλήματα. Σύμφωνα με στελέχη του υπουργείου Οικονομικών σε ορισμένες περιοχές, όπως, για παράδειγμα, σε Φλώρινα, Σέρρες, Κοζάνη, δεν αναμένονται ενδεχομένως εισηγήσεις, καθώς δεν θα υπάρχουν εκτιμητές που θα υποβάλουν σχετική αίτηση. Αγνωστο είναι το πώς θα αντιμετωπιστεί το θέμα αυτό από την ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών.
Στο μεταξύ, για διαδικασία-παρωδία κάνουν λόγο εκπρόσωποι του κλάδου των εκτιμητών ακινήτων, αναφορικά με τον προσδιορισμό των τιμών ζώνης, βάσει των οποίων θα προκύψουν οι νέες αντικειμενικές τιμές που θα ισχύσουν για το 2018 (αναδρομικά από 1ης Ιανουαρίου) και επί των οποίων θα καθοριστεί και η φορολογία των ακινήτων και δη του ΕΝΦΙΑ.
Εκτιμητές υποστηρίζουν ότι θα έπρεπε να έχει συσταθεί ένας κεντρικός φορέας διαχείρισης και συντονισμού του έργου καθορισμού των αξιών, ο οποίος παράλληλα θα διασφάλιζε και την ποιότητα των εισηγήσεων. Τονίζουν, δε, ότι η όλη διαδικασία βρίθει προχειρότητας με ό,τι αυτό συνεπάγεται για τις νέες αντικειμενικές αξίες που θα τεθούν σε εφαρμογή στα τέλη Μαρτίου.
Αυτό που δεν αρνείται κανείς είναι ότι οι νέες αντικειμενικές αξίες θα επιβαρύνουν περισσότερο τις «λαϊκές» περιοχές, όπως Κερατσίνι, Πέραμα, Δραπετσώνα και Νέα Λιόσια, με τις τιμές να αυξάνονται ακόμα και 50%, ενώ, αντιθέτως, θα ελαφρυνθούν οι περιοχές των βορείων προαστίων κατά 30%-40%.
Υπολογισμός χωρίς να υπάρχουν στοιχεία
Το σχέδιο για την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων και τη διαδικασία που πρέπει να ακολουθήσουν οι πιστοποιημένοι εκτιμητές για να προσδιορίσουν μέσα σε 20 ημέρες από την ανάληψη των καθηκόντων τους τις νέες τιμές ζώνης σε όλη τη χώρα καθορίζει απόφαση του υπουργείου Οικονομικών.
Το μεγαλύτερο πρόβλημα για τους εκτιμητές, πέραν του ασφυκτικού χρονικού πλαισίου, είναι ο προσδιορισμός αντικειμενικών σε περιοχές όπου δεν έχει γίνει τα τελευταία χρόνια ούτε μία πράξη. Για τις περιοχές αυτές η κυβέρνηση δεν παρέχει οδηγίες στο πώς να αντιμετωπιστούν από τους εκτιμητές και τι πρέπει να κάνουν για να φθάσουν στο ζητούμενο, δηλαδή τον καθορισμό αντικειμενικών αξιών.
Σύμφωνα με την απόφαση, για τον υπολογισμό των τιμών ζώνης σε όλη την επικράτεια θα λαμβάνεται ως μέση επιφάνεια διαμερίσματος πρώτου ορόφου τα 75 τ.μ. και μονοκατοικίας τα 100 τ.μ., ενώ ο προσδιορισμός της τιμής ζώνης θα πρέπει να προκύπτει σύμφωνα με αποδεδειγμένη εκτενή έρευνα της κτηματαγοράς σε συγκεκριμένη υφιστάμενη ζώνη.
Επιπλέον, θα πρέπει να παρατίθενται σχετικά συγκριτικά στοιχεία από αιτούμενες τιμές πώλησης, καθώς και πράξεις αγοραπωλησίας (σε συνεργασία με μεσιτικά γραφεία). Και επειδή φυσικά οι αγοραπωλησίες ακινήτων με τέτοια χαρακτηριστικά είναι ελάχιστες, θα πρέπει να γίνουν και οι αναγκαίες αναγωγές, με ειδικούς συντελεστές για την παλαιότητα, τον όροφο, τα τετραγωνικά μέτρα, αν βρίσκεται σε εμπορική θέση και αν είναι γωνιακό, διαμπερές η με πρόσοψη σε πλατεία – κοινόχρηστο χώρο.
Οι πιστοποιημένοι εκτιμητές θα προχωρούν στις ακόλουθες κινήσεις:
• Θα προχωρούν με κάθε πρόσφορο μέσο στη διαμόρφωση επιστημονικά τεκμηριωμένης εισήγησης, προκειμένου να συμπληρώσουν το προαναφερόμενο έγγραφο πρότυπο εκτίμησης.
• Αφού ολοκληρώσουν την απαραίτητη έρευνα και συγκεντρώσουν τα αντίστοιχα στοιχεία, θα προχωρούν στην ψηφιοποίηση μέσω ηλεκτρονικού σαρωτή του συμπληρωμένου εγγράφου προτύπου σε ένα αρχείο.
• Θα εισέρχονται στην ίδια ηλεκτρονική εφαρμογή της ΓΓΠΣ με τους κωδικούς του Taxisnet και θα προχωρούν στη συμπλήρωση της εκτίμησής τους για την κάθε τιμή ζώνης.
Τα στοιχεία που θα παραδώσουν οι εκτιμητές θα υποστούν ειδική επεξεργασία από εντεταλμένους υπαλλήλους του υπουργείου Οικονομικών, προκειμένου να γίνουν διορθώσεις όπου θα υπάρχουν μεγάλες αποκλίσεις. Συγκεκριμένα, με την επιλογή ενός δήμου, ο εξουσιοδοτημένος υπάλληλος της Γενικής Γραμματείας Δημόσιας Περιουσίας ή της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων θα συμπληρώνει στον υπόλογιστή τα στοιχεία των τιμών ζώνης του δήμου αυτού.
Δεξιά από κάθε ζώνη θα αναγράφονται:
1. Η τρέχουσα τιμή ζώνης.
2. Η εκτίμηση του κάθε εκτιμητή (δηλαδή, έως τέσσερα πεδία, ανάλογα με το αν έχουν υποβληθεί επιτυχώς εισηγήσεις από τους τέσσερις ορισθέντες εκτιμητές).
3. Η μέγιστη τιμή μεταξύ των υποβληθεισών εκτιμήσεων.
4. Η ελάχιστη τιμή μεταξύ των υποβληθεισών εκτιμήσεων.
5. Ο μέσος όρος των υποβληθεισών εκτιμήσεων.
6. Η μέση απόκλιση μεταξύ των υποβληθεισών εκτιμήσεων.
7. Οι αποκλίσεις τους με την τρέχουσα τιμή ζώνης.
Επιπροσθέτως, η εφαρμογή θα μπορεί να παραμετροποιηθεί ώστε να δεχθεί αντίστοιχα δεδομένα ανά ζώνη από τραπεζικά ιδρύματα προς τον σκοπό διασταυρώσεων. Αντιστοίχως, θα μπορεί να παραμετροποιηθεί, προκειμένου να διενεργούνται διασταυρώσεις και με τα στοιχεία αυτά. Τα ανωτέρω στοιχεία θα μπορούν να εξάγονται σε υπολογιστικά φύλλα (excel), για τις ανάγκες της δευτεροβάθμιας επιτροπής, η οποία θα κάνει και την τελική εισήγηση.
Μόλις 100 από τους 700 εκτιμητές εκδήλωσαν ενδιαφέρον
Εντονος είναι ο προβληματισμός πιστοποιημένων εκτιμητικών εταιρειών, αναφορικά με τον τρόπο και κυρίως το ασφυκτικό χρονικό πλαίσιο που δόθηκε από την πλευρά της κυβέρνησης (ουσιαστικά κάθε εκτιμητής θα έχει μόλις 20 μέρες προκειμένου να καταθέσει τις εισηγήσεις του) για τον καθορισμό των τιμών ζώνης σε κάθε περιοχή.
Σύμφωνα με φορείς του κλάδου, πέραν του ζητήματος του χρόνου, δεν έχει γίνει η κατάλληλη προεργασία για τη διασφάλιση της ποιότητας των εκτιμήσεων που θα γίνουν, ενώ αιχμές αφήνουν και για την αμοιβή που καθορίστηκε ανά τιμή ζώνης (50 ευρώ) μιλώντας για «εμπαιγμό», δεδομένου ότι οι τιμές στην αγορά (τουλάχιστον με βάση τις μεγαλύτερες εταιρείες του κλάδου) είναι τουλάχιστον τρεις φορές υψηλότερες ανά εκτίμηση, δηλαδή 150 ευρώ, και αυτό γιατί υπάρχει σημαντικό κόστος διαχείρισης, διασφάλισης ποιότητας και τυχόν επανάληψης εκτιμήσεων, από τις οποίες θα προκύψουν λάθος τιμές.
Οπως αναφέρει χαρακτηριστικά ο επικεφαλής της εταιρείας πιστοποιημένων εκτιμητών Geoaxis, Γιάννης Ξυλάς, «ζητούνται πάρα πολλά πράγματα σε πολύ μικρό χρονικό διάστημα, έτσι που μόνο κάποιος εκτιμητής που είναι ουσιαστικά άνεργος και χωρίς άλλη δραστηριότητα, να μπορεί να τη φέρει εις πέρας».
Κατά τον ίδιο, θα έπρεπε η όλη διαδικασία καθορισμού των τιμών να έχει περισσότερο χρόνο προετοιμασίας και να συνδράμουν σε αυτήν όχι μόνο οι εκτιμητές αλλά και οι ΔΟΥ και οι συμβολαιογράφοι, ώστε οι τιμές να προκύπτουν από έναν συγκερασμό στοιχείων από διαφορετικές πηγές, προκειμένου να είναι πιο αξιόπιστες και κοντά στην πραγματικότητα.
Αλλο ένα ζήτημα προκύπτει και αναφορικά με το ποιος ακριβώς έχει συμμετάσχει στην όλη διαδικασία. Μέχρι αργά χθες το μεσημέρι, υπολογιζόταν ότι είχαν εκδηλώσει ενδιαφέρον συμμετοχής περίπου 80-100 εκτιμητές φυσικά πρόσωπα, ελάχιστοι εκ των οποίων στελεχώνουν κάποια από τα μεγάλα εκτιμητικά γραφεία. Σύμφωνα με φορείς της αγοράς, η συντριπτική πλειονότητα των συμμετεχόντων αφορά ανεξάρτητους ελεύθερους επαγγελματίες, κατά τεκμήριο μηχανικούς, οι οποίοι έχουν στραφεί στη δραστηριότητα των εκτιμήσεων ελλείψει αντικειμένου στα έργα και στην οικοδομή.
Σημειωτέον ότι στο Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών του υπ. Οικονομικών είναι εγγεγραμμένοι περίπου 700 εκτιμητές, εκ των οποίων υπολογίζεται ότι το 80% είναι φυσικά πρόσωπα και όχι εταιρείες.
Ακόμα όμως και όσοι έχουν ήδη συμμετάσχει (μεταξύ άλλων και από το γραφείο εκτιμήσεων της Solum Property Solutions), αυτό έχει γίνει για περιορισμένο αριθμό περιοχών και όπου προϋπάρχει μια καλή εικόνα της εξέλιξης των τιμών.
Οπως σημειώνει ο επιστημονικός σύμβουλος της εταιρείας, Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος, η συμμετοχή της εταιρείας έγινε για περιοχές τις οποίες μπορεί να συνδράμει με αξιόπιστα στοιχεία και σίγουρα για μικρό αριθμό, καθώς ο χρονικός περιορισμός δεν επιτρέπει μεγαλύτερη ενασχόληση.
Αναφορικά με τις περιοχές όπου δεν υπάρχουν καθόλου πράξεις αγοραπωλησίας, ο κ. Χαραλαμπόπουλος σημειώνει ότι σε τέτοιες περιπτώσεις απαιτούνται έμπειροι εκτιμητές, οι οποίοι θα πρέπει να προβούν σε προσομοιώσεις ζωνών. Υπάρχουν περιοχές με παρόμοια χαρακτηριστικά, γεγονός που επιτρέπει αν σε μία εξ αυτών δεν υπάρχει πράξη, να γίνει αναγωγή τιμών με την περιοχή όπου υπάρχουν στοιχεία πράξεων.
Το μεγάλο ερώτημα όμως είναι τι θα γίνει με τις περιοχές, ειδικά της περιφέρειας, όπου δεν θα εκδηλωθεί ενδιαφέρον από τους εκτιμητές. Σε κάθε περίπτωση, το οικονομικό επιτελείο θα αξιολογήσει τις εισηγήσεις των εκτιμητών (τέσσερις εκτιμητές ανά τιμή ζώνης) και σε συνδυασμό και με τα στοιχεία που έχει παράσχει η Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ) θα προβεί στον καθορισμό των τελικών τιμών.