Μετά από μία οκταετία συνεχούς ανόδου του τουρισμού, από τα 10,5 δισ. ευρώ των εισπράξεων του 2011 στα 16 και πλέον δισ. ευρώ του 2018 κι ενώ η Ελλάδα βρίσκεται στο ανώτατο σημείο του τουριστικού της κύκλου, το ενδιαφέρον των ξένων επενδυτικών κεφαλαίων για ξενοδοχεία στη χώρα μας παραμένει υψηλό, ακόμη και για την Αθήνα, η οποία παρά το... μπαράζ των νέων ξενοδοχείων της τελευταίας τριετίας εξακολουθεί να παρουσιάζει κενά σε ποιοτικό ξενοδοχειακό δυναμικό, σε σύγκριση με ανταγωνιστικές πόλεις της υπόλοιπης Ευρώπης.
Κενά σε ποιοτικό δυναμικό εξακολουθεί να παρουσιάζει και η υπόλοιπη Ελλάδα, έστω και αν τα τελευταία πέντε χρόνια έχουν υλοποιηθεί επενδύσεις σε αγοραπωλησίες, ανακαινίσεις και επαναλειτουργία υφιστάμενων μονάδων άνω των 2 δισ. ευρώ, κυρίως σε μεγάλα ξενοδοχεία πέντε αστέρων στους κύριους τουριστικούς προορισμούς, την Κρήτη, το Νότιο Αιγαίο, το Ιόνιο, την Αττική, τη Θεσσαλονίκη και τη Χαλκιδική, αναφέρει το newmoney.
«Για τα διεθνή επενδυτικά κεφάλαια, οι επενδύσεις στο ελληνικό τουριστικό real estate, ιδιαίτερα της Αθήνας, είναι πιο ελκυστικές επειδή οι επενδυτικές επιτροπές που εδρεύουν σε μεγάλες πόλεις της Αμερικής, στο Λονδίνο ή σε άλλα παγκόσμια οικονομικά κέντρα μπορούν να κατανοήσουν καλύτερα την προοπτική της Ελλάδας στον τουρισμό.
Οι επενδυτές του εξωτερικού θεωρούν ότι τα ξενοδοχεία, ειδικά τα πολυτελή και ποιοτικά ξενοδοχεία πόλης της Αθήνας, έχουν καλύτερα βασικά μεγέθη σε σχέση με άλλες θεσμικές επενδύσεις σε επαγγελματικά ακίνητα, γραφεία ή εμπορικά κέντρα κ.ο.κ.», επισημαίνει στο «business stories» o Γιάννης Ορφανός, partner της γνωστής εταιρείας συμβούλων ακινήτων Arbitrage Real Estate, η οποία έχει καταγράψει στην τελευταία της ανάλυση τις πρόσφατες τάσεις και την επενδυτική δραστηριότητα στην εγχώρια αγορά ξενοδοχείων.
Kαι συνεχίζει: «Στην ελληνική αγορά, υπάρχει επίσης κενό στο ξενοδοχειακό προϊόν 3 αστέρων, με συνέπεια να υπάρχουν αυτή τη στιγμή αρκετά περιθώρια ανάπτυξης ποιοτικών ξενοδοχείων -branded ή μη- στην κατηγορία αυτή, εξ ου και μεγάλοι εγχώριοι και διεθνείς επενδυτές έχουν ήδη επενδύσει ή αναζητούν συστηματικά να επενδύσουν σε αντίστοιχα ξενοδοχεία πόλης ή άλλη κατάλληλη, θεματική στοχοθέτηση (ως business ή student hotel).
Αντίστοιχη ευκαιρία κρύβεται και στα ξενοδοχεία 4 αστέρων, ένα προϊόν που αναζητούν πολύ τα μεγάλα πρακτορεία και οι tour operators του εξωτερικού. Γενικά, τα τριάστερα ή πεντάστερα ξενοδοχεία είναι πιο εύκολα διαχειρίσιμα σε σχέση με τα πεντάστερα, γεγονός που βοηθάει να γίνουν ελκυστικά, ανά περίπτωση, ως επενδυτικό προϊόν».
Ενα ακόμη στοιχείο που διαπιστώνουν πλέον τα στελέχη του κλάδου των ακινήτων (και με δεδομένο ότι γύρω στο 80% της συνολικής χωρητικότητας των κλινών της χώρας εντοπίζεται σε δημοφιλείς προορισμούς όπως Ν. Αιγαίο, Κρήτη, Ιόνιο κ.λπ.) είναι το γεγονός ότι οι ενδιαφερόμενοι επενδυτές έχουν αρχίσει να θεωρούν καλή ευκαιρία, από πλευράς αξίας, την ανάπτυξη ξενοδοχειακών ακινήτων σε δευτερεύοντες προορισμούς που τώρα υστερούν σε αφίξεις τουριστών.
«Μακροπρόθεσμα, όμως, μέσα από τη βελτίωση των υποδομών τους, δημόσιων και τουριστικών, δράσεις αύξησης της αναγνωρισιμότητάς τους και διαφοροποίησης του προσφερόμενου προϊόντος τους, αυτού του είδους οι επενδύσεις σε περιοχές π.χ. της Πελοποννήσου, της Θεσσαλίας, του Βόρειου Αιγαίου ή της Ηπείρου θα μπορούσαν να φέρουν κέρδη», τονίζει ο κ. Ορφανός.
Περιοχές ενδιαφέροντος
Αθήνα: Η παρατηρούμενη αύξηση του τουρισμού τα τελευταία χρόνια στην πρωτεύουσα έχει κινητοποιήσει το ενδιαφέρον μεγάλων ελληνικών και ξένων ομίλων για εξαγορά, ανακαίνιση και λειτουργία πολυτελών ξενοδοχείων, κυρίως στο κέντρο της πόλης και στα νότια προάστια. Το σχετικό ενδιαφέρον, όπως αναφέρει η μελέτη της Arbitrage, προέρχεται τόσο από εγχώρια κεφάλαια, όπως οι Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ), όσο και από διεθνή, κυρίως από τις ΗΠΑ, τη Μέση Ανατολή και την Τουρκία.
«Ειδικά η Αθηναϊκή Ριβιέρα, από τον Φλοίσβο μέχρι το Σούνιο, έχει δυναμική να προσελκύσει τουρισμό αναψυχής, ιδιαίτερα αν προχωρήσει το έργο ανάπλασης του Ελληνικού, γεγονός που θα συνέβαλε ώστε να επιμηκυνθούν ο χρόνος παραμονής των τουριστών και η τουριστική περίοδος προσελκύοντας επισκέπτες όχι μόνο από Ευρώπη, αλλά και από τις χώρες της Μέσης Ανατολής που επιθυμούν συγκεκριμένες ανέσεις», αναφέρει ο κ. Ορφανός.
Πολυτελή boutique hotels
Σημειώνεται εδώ ότι το ξενοδοχειακό δυναμικό της Αθήνας έχει εμπλουτιστεί και με μικρότερες μονάδες, κυρίως πολυτελών boutique ξενοδοχείων και serviced apartments, αυξάνοντας το μερίδιο αυτής της κατηγορίας στην αγορά, μέσα από αγορές αυτοτελών κτιρίων ή χαρτοφυλακίων οικιστικής χρήσης ακινήτων στο κέντρο με σκοπό την ανακατασκευή και την επαναλειτουργία τους.
Το ενδιαφέρον προέρχεται τόσο από εγχώριους ξενοδόχους όσο και από διεθνείς, κυρίως από το Ισραήλ, την Τουρκία, τη Μέση Ανατολή και την Κίνα. «Η τάση ανάπτυξης boutique ξενοδοχείων στην Αθήνα παραμένει, αυξάνεται και, λαμβάνοντας υπόψη τη μορφολογία των κτιρίων της, οι προοπτικές του συγκεκριμένου τύπου έχουν σημαντικά περιθώρια μεγέθυνσης», αναφέρει χαρακτηριστικά.
Αυτό καταδεικνύεται και από την έναρξη λειτουργίας πάνω από 20 τέτοιων μονάδων κατά το τελευταίο διάστημα: για παράδειγμα, ήδη στην Αθήνα άρχισαν να λειτουργούν μεταξύ άλλων το «AD Athens Luxury Rooms & Suites», το «Athens Mosaico Suites & Apartments», το «The Athenians Modern Apartments», το «5inAthens Apartments», το «Thiseio 1915», το «Syntagma Square Modern Apartments», το «Acropolian Spirit Boutique Hotel» και το «NLH FIX», ενώ σύντομα αναμένεται και το «Niche Hotel».
Πειραιάς: Αντίστοιχα, αναπτύσσεται και η δυναμική της ξενοδοχειακής αγοράς στο πρώτο λιμάνι της χώρας, τόσο λόγω της υπάρχουσας έλλειψης σε ξενοδοχειακές κλίνες όσο και των επικείμενων σχεδίων αναδιαμόρφωσης του λιμένα του Πειραιά με στόχο να μετατραπεί σε λιμάνι εκκίνησης κρουαζιέρας (home port).
Θεσσαλονίκη: Η ίδια εικόνα υφίσταται και στη Θεσσαλονίκη, όπου περισσότερες από 10 νέες μικρές ξενοδοχειακές μονάδες αναμένεται να ξεκινήσουν τη λειτουργία τους.
Νησιά: Η Arbitrage Real Estate διαπιστώνει επιπλέον ότι τα μεγάλα νησιά με υψηλή τουριστική κίνηση, όπως η Κρήτη, η Ρόδος, η Κως και η Κέρκυρα, ελκύουν το ενδιαφέρον διεθνών επενδυτών και οργανισμών του χώρου των ξενοδοχειακών ακινήτων, προερχόμενων κυρίως από τις HΠΑ, τη Βρετανία, τη Γερμανία, τη Ρωσία και τη Μέση Ανατολή. Τα επενδυτικά κεφάλαια στοχεύουν κατά κανόνα σε θέρετρα και μεγαλύτερα ξενοδοχειακά συγκροτήματα πλέον των 200 δωματίων.
Στη Σαντορίνη το ενδιαφέρον στρέφεται σε μικρά boutique ξενοδοχεία με θέα στην Καλντέρα ή θεματικά ξενοδοχεία σε παραδοσιακούς οικισμούς. Αλλαγή, ωστόσο, στον χάρτη του νησιού πιθανώς να παρατηρηθεί μετά την κατασκευή της νέας περιφερειακής οδού που συνδέει το αεροδρόμιο της Σαντορίνης με την Οία όπου κατά μήκος της αναμένεται η κατασκευή μεγάλων ξενοδοχειακών μονάδων. Αντίστοιχα στη Μύκονο, κατευθύνονται επενδυτές οι οποίοι αναζητούν συγκροτήματα με ιδιωτικές βίλες για εποχιακές μισθώσεις.
Σε κάθε περίπτωση, σημαντικό ενδιαφέρον για πολυτελείς βίλες και boutique ξενοδοχεία παρατηρείται και σε άλλα νησιά του Αιγαίου καθώς και του Ιονίου όπως επίσης και στην ηπειρωτική χώρα, ιδιαίτερα για αναπτύξεις τύπου θέρετρου μικτής χρήσης - σύνθετων τουριστικών καταλυμάτων.
Ο κίνδυνος από τον τουριστικό κύκλο
Τον σημαντικότερο κίνδυνο για τις αποδόσεις των ξενοδοχειακών ακινήτων και επενδύσεων αποτελεί μια πιθανή κάμψη της τουριστικής ζήτησης και ως συνέπεια των κρατήσεων.
«Η Ελλάδα βρίσκεται στην κορυφή του τρέχοντος τουριστικού κύκλου, ο οποίος ανανεώνεται ανά πενταετία, και για να αντιμετωπίσει ο τουριστικός κλάδος τυχόν επιβράδυνση της τουριστικής δραστηριότητας, θα πρέπει να κατευθύνει τις επενδύσεις του στη δημιουργία τουριστικών προϊόντων που προσφέρουν προστιθέμενες ταξιδιωτικές εμπειρίες πέρα από την επικρατούσα εποχικότητα των κρατήσεων», αναφέρει ο κ. Ορφανός.
Ο ίδιος θεωρεί εκ των ων ουκ άνευ «να αναβαθμιστεί το υπάρχον ξενοδοχειακό απόθεμα και να αναπτυχθεί νέο, όπου κριθεί αναγκαίο, για να έρθουν τουρίστες με υψηλό εισόδημα ακόμη και σε δευτερεύοντες προορισμούς.
Θα ήταν, επίσης, ωφέλιμο, καθώς υπάρχει σχετικό κενό, να εισαχθούν συμπληρωματικά τουριστικά προϊόντα που συνδυάζουν και σχετίζονται με τον θαλάσσιο τουρισμό και την κρουαζιέρα, τη φοιτητική εστία και τη διαμονή, τον αθλητισμό (π.χ. γκολφ, πεζοπορία κ.ά.), την αναψυχή και την εκπαίδευση, τη γευσιγνωσία και τον αγροτικό τουρισμό, τις υπηρεσίες υγείας και ευεξίας, τις πολυτελείς υπηρεσίες με παρουσία επώνυμων συγκροτημάτων εξυπηρετούμενων κατοικιών.
Η μεγαλύτερη πρόκληση που έχει να αντιμετωπίσει τη δεδομένη συγκυρία ο ελληνικός τουρισμός είναι ο μετασχηματισμός της Ελλάδας από δημοφιλή εποχικό σε έναν προορισμό για όλο τον χρόνο, όπου ο επισκέπτης μπορεί να επιλέξει μια πληθώρα εμπειριών που αναδεικνύουν την μοναδικότητα του τουριστικού προϊόντος της».
Οι επενδύσεις θα πρέπει προφανώς να αφορούν και τη βελτίωση των τουριστικών υποδομών αλλά και του τρόπου λειτουργίας της εκάστοτε τουριστικής επιχείρησης.
Αμεσες επενδύσεις για resort με 300 και άνω κλίνες
Η διάθεση για ξενοδοχειακές επενδύσεις στην Ελλάδα παραμένει μεγάλη, τόσο σε Αθήνα όσο και σε resort προορισμούς με 300 κλίνες και άνω. Για τον λόγο αυτό, η ελληνική ξενοδοχειακή αγορά εξαγορών και συγχωνεύσεων θα έπρεπε να είναι πιο ενεργή, ωστόσο τα βασικά προβλήματα που αντιμετωπίζουν οι επενδυτές αφορούν κυρίως την έλλειψη ικανού αριθμού ανταγωνιστικών ξενοδοχείων προς πώληση και μια γενικότερη αναντιστοιχία προσδοκιών με τους πωλητές σε σχέση με το εκτιμώμενο τίμημα.
«Για παράδειγμα, υφιστάμενα ξενοδοχειακά ακίνητα εικοσαετίας μπορεί να διατιμώνται στο 70% των αντίστοιχων νέων λειτουργικά μονάδων», αναφέρεται χαρακτηριστικά.
Αναφορικά με τουριστικές αναπτύξεις που έχουν ανακοινωθεί, με ορίζοντα λειτουργίας το 2019, ξεχωρίζει η έναρξη λειτουργίας του «Four Seasons Astir Palace» στον «Αστέρα» Βουλιαγμένης.
Aναμένεται επίσης να λειτουργήσει στην άνοδο της λεωφόρου Συγγρού (στο ύψος του Μουσείου της Ακρόπολης) ένα ακόμη πεντάστερο ξενοδοχείο, το «Niche Hotel», ενώ ο όμιλος Ιntrakat που πλειοδότησε στον σχετικό διαγωνισμό μακροχρόνιας ενοικίασης σκοπεύει να μετατρέψει σε boutique ξενοδοχείο το διατηρητέο στη συμβολή των οδών Κολοκοτρώνη και Βουλής στο κέντρο της Αθήνας. Στην ίδια περιοχή τοποθετείται και το νέο εγχείρημα του ομίλου Λάμψα στο ακίνητο της οδού Κριεζώτου.
Στον Πειραιά, μελέτες έχουν πραγματοποιηθεί για την κατασκευή και λειτουργία τεσσάρων ξενοδοχείων εντός του λιμένα, κατηγορίας 5* και 4*, με τη διοίκηση του ΟΛΠ να έχει ήδη πραγματοποιήσει επαφές με διεθνείς και ελληνικούς ξενοδοχειακούς ομίλους, αν και ο δρόμος των εγκρίσεων είναι ακόμη μακρύς.
Επιπλέον, αναμένεται ανάπτυξη ξενοδοχειακών εγκαταστάσεων και στο πλαίσιο του έργου ανακατασκευής των κτιρίων της πρώην βιομηχανίας Παπαστράτος από την Dimand με συγχρηματοδότηση από την Ευρωπαϊκή Τράπεζα Ανασυγκρότησης και Ανάπτυξης (EBRD).